Wer ist Betreiber, und warum das mehr bedeutet als Eigentum
Betreiber ist, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Anlage hat. Bei überwachungsbedürftigen Anlagen ist er dem Arbeitgeber gleichgestellt.
Die Betriebssicherheitsverordnung regelt in § 2 Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 einen Satz, der für die gesamte Wohnungs- und Immobilienwirtschaft entscheidend ist: Bei überwachungsbedürftigen Anlagen, die nicht Arbeitsmittel eines Arbeitgebers sind, gilt der Betreiber als Arbeitgeber im Sinne der Verordnung.
Praktisch heißt das: Ein Wohnungsunternehmen mit einem Personenaufzug im Mietshaus trägt dieselben Pflichten wie ein Industriebetrieb mit einem Lastenaufzug in der Produktionshalle. Dass im Wohnhaus niemand beschäftigt ist, ändert daran nichts. Aufzugsanlagen zur Personenbeförderung sind überwachungsbedürftige Anlagen, und damit gilt das volle Pflichtenprogramm.
Ein möglicher Aufbau in der Praxis sieht beispielsweise so aus: Ein Eigentümer beauftragt einen Property Manager, dieser beauftragt eine Wartungsfirma, diese wiederum einen Subunternehmer. Solche Ketten sind aber die Ausnahme, nicht die Regel – es gibt nicht immer einen Property Manager und auch nicht immer einen Subunternehmer. Was bei jeder Auslagerung wandert, ist die Durchführung. Die Verantwortung bleibt beim Betreiber. Drei Pflichten bleiben immer bei ihm, egal wie viel er auslagert: die sorgfältige Auswahl des Beauftragten, die Überwachung der Ausführung und die Dokumentation des Ergebnisses.
Genau hier entsteht das eigentliche Problem: Derjenige, der im Ernstfall haftet, hat oft den schlechtesten Datenstand aller Beteiligten. Die Nachweise liegen bei der Wartungsfirma, die Prüfprotokolle beim Prüfdienstleister, die Notrufhistorie bei der Leitzentrale – dort jeweils sofort griffbereit, beim haftenden Betreiber aber verteilt und häufig unvollständig.
Die wichtigsten Begriffe
Die Begriffe rund um den Aufzug werden im Alltag oft synonym benutzt, obwohl sie unterschiedliche Leistungen, Pflichten und Zuständigkeiten beschreiben. Wer sie sauber auseinanderhält, versteht Prüfberichte und Angebote richtig, spricht mit Wartungsfirma und ZÜS über dasselbe und vermeidet Lücken in Verträgen.
Überwachungsbedürftige Anlage. Anlagenart, die nach dem Überwachungsbedürftige-Anlagen-Gesetz und Anhang 2 der BetrSichV besonderen Prüfpflichten unterliegt. Aufzugsanlagen zur Personenbeförderung gehören dazu. Für die normale Wohnungswirtschaft ist der Aufzug damit häufig die einzige überwachungsbedürftige Anlage im Bestand. Heizungsanlagen und Automatiktüren sind es nicht.
ZÜS, zugelassene Überwachungsstelle. Die einzige Instanz, die Prüfungen an überwachungsbedürftigen Anlagen durchführen darf, § 2 Absatz 4 ÜAnlG. Für Aufzugsanlagen sind mehrere Stellen bundesweit benannt, jede in allen sechzehn Bundesländern. Betreiber sind bei der Wahl also nicht an ihr Bundesland gebunden und auch nicht an die Empfehlung ihrer Wartungsfirma.
Zur Prüfung befähigte Person. Definiert in § 2 Absatz 6 BetrSichV. Zuständig für bestimmte Prüfungen an Arbeitsmitteln, aber nicht für die wiederkehrenden Prüfungen an Aufzugsanlagen. Diese bleiben der ZÜS vorbehalten, Hauptprüfung wie Zwischenprüfung.
Beauftragte Person, umgangssprachlich Aufzugswärter. Die vom Betreiber benannte und unterwiesene Person, die die regelmäßige Kontrolle auf offensichtliche Mängel durchführt.
Inaugenscheinnahme und Funktionskontrolle. Der Vorgang, den die beauftragte Person durchführt, Grundlage ist Anhang 1 Nummer 4.6 BetrSichV. Ausdrücklich keine Prüfung im Sinne der Verordnung, sondern eine Kontrolle. Wer in einem Vertrag „Prüfung“ schreibt und Funktionskontrolle meint, erzeugt eine Leistungslücke.
Instandhaltung. Oberbegriff nach DIN 31051, umfasst Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung. Häufig wird „Wartung“ gesagt und Instandhaltung gemeint, was in Verträgen teuer wird, weil Instandsetzung dann separat berechnet wird. Ein verbreiteter Zitierfehler, der sich sogar in reale Wartungsverträge eingeschlichen hat, ist die Angabe „DIN EN 31051“. Die Norm heißt DIN 31051, ohne EN.
Prüfpflichtige Änderung. Eingriff in sicherheitsrelevante Bauteile oder Funktionen, der eine erneute Prüfung durch die ZÜS auslöst, § 15 BetrSichV. Typische Fälle: Steuerungstausch, Türantrieb, Wechsel des Tragmittelsystems, Umbau der Notrufeinrichtung.
Sachkundiger. Aufzugsrechtlich überholt. Sollte in keinem aktuellen Vertrag und keiner Leistungsbeschreibung mehr auftauchen.
Die Rechtsgrundlagen von oben nach unten
Wer die Hierarchie kennt, kann jede Anforderung einordnen und im Zweifel selbst nachschlagen.
| Ebene | Regelwerk | Was es leistet |
|---|---|---|
| Gesetz | unter anderem ArbSchG, ProdSG, ÜAnlG | Grundpflichten, Ermächtigung für Verordnungen |
| Verordnung | BetrSichV, insbesondere §§ 3, 10, 14, 15, 16, 17, 19, 24, Anhang 1 Nr. 4, Anhang 2 Abschnitt 2 | Verbindliche Betreiberpflichten |
| Technische Regel | TRBS 3121 Betrieb von Aufzugsanlagen in der seit 2025 geänderten Fassung | Konkretisiert die BetrSichV für den Betrieb. Vermutungswirkung: Wer sie einhält, gilt als konform. |
| Technische Regel | TRBS 1201 Teil 4 | Konkretisiert Prüfarten und Prüfumfänge der ZÜS |
| Normen | unter anderem DIN EN 81-20, 81-28, 81-50, 81-80, DIN EN 13015, DIN 31051, VDI 3810 Blatt 6, VDI 4705, VDI 6017 | Stand der Technik, in Verträgen meist ausdrücklich vereinbart. Die Liste zeigt das Wesentliche und ist nicht abschließend. |
| Herstellerdokument | Instandhaltungsanweisung des Errichters | Anlagenspezifisch verbindlich, geht der pauschalen Praxis vor |
Was sich 2025 geändert hat
Die TRBS 3121 wurde 2025 zweimal geändert. Das ist der Grund, warum viele Beiträge im Netz widersprüchliche Angaben machen.
Die erste Änderung wurde am 12. Januar 2025 beschlossen und im Gemeinsamen Ministerialblatt Nr. 7 vom 28. Februar 2025 auf Seite 137 bekanntgemacht. Sie brachte die Umstrukturierung von Abschnitt 3, die wieder eingeführte beauftragte Person mit dem Klammerzusatz Aufzugswärter, den Katalog der zwölf Kontrollpunkte im neuen Abschnitt 3.3.2 sowie die neuen Anhänge 3 zu Feuerwehraufzügen und 4 zur Schnittstelle zwischen Aufzugsanlage und Gebäude.
Die zweite Änderung wurde am 2. September 2025 beschlossen und im Gemeinsamen Ministerialblatt Nr. 32 vom 17. Oktober 2025 auf Seite 691 bekanntgemacht. Sie brachte den neuen Anhang 5 zu Fassadenbefahranlagen und Aufzugsanlagen in Windenergieanlagen sowie weitere Anpassungen an das Überwachungsbedürftige-Anlagen-Gesetz.
Formal gilt weiterhin die Ausgabe Oktober 2018. Inhaltlich ist die Regel durch diese beiden Änderungen von 23 auf 36 Seiten gewachsen und hat statt zwei nun fünf Anhänge.
Parallel dazu läuft eine zweite Entwicklung, die viele Betreiber inzwischen aus ihren Prüfbescheinigungen kennen: die Cybersicherheit. Seit Juli 2023 tragen die zugelassenen Überwachungsstellen eine fehlende Cyber-Dokumentation als geringfügigen Mangel ein. Das ist kein IT-Thema, sondern ein Kapitel der Gefährdungsbeurteilung. Wie das zusammenhängt und was tatsächlich zu tun ist, steht auf der Seite Cybersicherheit bei Aufzügen.
Die elf Pflichtenfelder
Für jede Pflicht gibt es eine Fundstelle, eine Frist und einen Nachweis, den im Ernstfall die Aufsichtsbehörde sehen will.
1. Gefährdungsbeurteilung+
§ 4 ÜAnlG, bei Verwendung durch einen Arbeitgeber zusätzlich § 3 BetrSichV in Verbindung mit § 5 ArbSchG. Vor der ersten Verwendung zu erstellen und danach fortzuschreiben. Sie legt Art, Umfang und Fristen aller Schutzmaßnahmen fest, also auch die Prüffristen und die Häufigkeit der Kontrolle auf offensichtliche Mängel. Ohne Gefährdungsbeurteilung ist keine Frist begründet. Das ist der häufigste formale Mangel im Bestand. Zwei Erweiterungen werden im Bestand häufig übersehen. Seit 2025 ist die Schnittstelle zwischen Aufzug und Gebäude einzubeziehen, also etwa Zugang zum Triebwerksraum, Ersatzstromversorgung und Brandschutzeinrichtungen. Und bereits seit einigen Jahren gehören Cyberbedrohungen in die Beurteilung, soweit die Anlage digitale Komponenten enthält. Näheres dazu auf den Seiten Gefährdungsbeurteilung für Aufzugsanlagen und Cybersicherheit bei Aufzügen. Nachweis: dokumentierte, datierte und unterschriebene Beurteilung je Anlage.
2. Prüfung vor Inbetriebnahme+
§ 15 BetrSichV. Vor der erstmaligen Inbetriebnahme durch eine ZÜS, bestehend aus Ordnungsprüfung und technischer Prüfung. Nachweis: Prüfbescheinigung der ZÜS, dauerhaft in der Anlagendokumentation.
3. Prüfung nach prüfpflichtiger Änderung+
§ 15 BetrSichV. Praktisch relevanter, als es klingt: Auch die Nachrüstung der Notrufeinrichtung kann eine prüfpflichtige Änderung auslösen. Wer viele Anlagen gleichzeitig umrüstet und die Prüfung nicht mitplant, produziert entsprechend viele formale Mängel. Nachweis: Prüfbescheinigung je Änderung plus Fortschreibung der Gefährdungsbeurteilung.
4. Wiederkehrende Prüfung+
§ 16 BetrSichV in Verbindung mit Anhang 2 Abschnitt 2, konkretisiert durch TRBS 1201 Teil 4. Hauptprüfung höchstens alle 24 Monate, Zwischenprüfung etwa in der Mitte dieses Zeitraums, beide durch die ZÜS. Effektiv steht damit jedes Jahr ein Prüftermin an. Die 24 Monate sind eine Höchstfrist. Aus der Gefährdungsbeurteilung kann sich eine kürzere Frist ergeben, niemals eine längere. Verlängern kann der Betreiber die Frist nicht selbst, und auch nicht mit Zustimmung der ZÜS, sondern nur auf Antrag bei der zuständigen Behörde. Nach § 14 Absatz 5 BetrSichV gilt eine wiederkehrende Prüfung noch als fristgerecht, wenn sie spätestens zwei Monate nach dem Fälligkeitstermin erfolgt. Danach liegt eine Ordnungswidrigkeit nach § 22 BetrSichV beziehungsweise § 32 ÜAnlG vor, mit einem Bußgeldrahmen von je nach Quelle 25.000 bis 100.000 Euro, im Unfallfall zusätzlich persönliche Haftung und mögliche Leistungsverweigerung des Versicherers. Nachweis: Prüfbescheinigung, Mängelliste, Nachweis der Mängelbeseitigung, aktuelle Prüfplakette an der Anlage.
5. Kontrolle auf offensichtliche Mängel+
Anhang 1 Nummer 4.6 BetrSichV, konkretisiert in der TRBS 3121. Regelmäßig durchzuführen, die Häufigkeit richtet sich nach Nutzungsart und Nutzungsintensität. Nachweis: ausgefüllte Checkliste je Kontrolle mit Datum und Unterschrift.
6. Benennung und Qualifikation der beauftragten Person+
Der Betreiber benennt eine geeignete Person und unterweist sie anlagenspezifisch. Eine allgemeine Schulungsbescheinigung genügt nicht, die Unterweisung muss sich auf die konkrete Anlage beziehen. Rechtsgrundlage ist § 12 ArbSchG in Verbindung mit § 4 BetrSichV, nicht die TRBS 3121. Nachweis: schriftliche Beauftragung, Unterweisungsnachweis je Person und Anlage, dokumentierte Wiederholung.
7. Notruf, Notfallplan und Personenbefreiung+
Jeder Personenaufzug braucht ein Zweiwege-Notrufsystem nach DIN EN 81-28 mit ständig besetzter Gegenstelle. Die Nachrüstpflicht für Bestandsanlagen stand in § 24 Absatz 2 BetrSichV mit Frist zum 31.12.2020. Diese Frist ist abgelaufen, nicht aufgehoben. Anlagen ohne funktionierende Zweiwege-Kommunikation befinden sich seither im Mangel. Ein Notrufsystem nach DIN EN 81-28 setzt selbsttätig einen Testruf ab, in einem Abstand von höchstens drei Tagen, also 72 Stunden; die Notrufzentrale wertet ihn aus und dokumentiert ihn. Weder die BetrSichV noch die TRBS 3121 nennen eine solche Frist, sie verlangen ein funktionsfähiges Zwei-Wege-Kommunikationssystem und dessen regelmäßige Kontrolle. Für Bestandsanlagen ist eine Nachrüstung genau nach DIN EN 81-28 nicht zwingend, solange das vorhandene System die Anforderungen der BetrSichV erfüllt. Wo kein Notdienst über die Gegenstelle sichergestellt ist, muss ein lesbarer und aktueller Notfallplan in der Nähe der Anlage angebracht sein. Für die Personenbefreiung gilt nach TRBS 3121 als Richtwert, dass die Zeit von der Meldung bis zum Eintreffen des Hilfeleistenden eine halbe Stunde nicht überschreiten soll. Nachweis: Testrufprotokolle, Erreichbarkeitsnachweis der Gegenstelle, Befreiungsprotokolle mit Zeitstempel, aktueller Notfallplan mit Datum.
8. Instandhaltung+
§ 10 BetrSichV. Die Anlage ist in sicherem Zustand zu erhalten, nach Stand der Technik, DIN EN 13015 und Herstellervorgabe. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Wartungshäufigkeit. Marktüblich ist eine Bandbreite von einer bis sechs Wartungen pro Jahr. Nachweis: Wartungsnachweis je Einsatz mit Tätigkeiten, Zeitpunkt und ausführender Person, Mängelmeldungen, Nachweis der Instandsetzung mit verwendeten Teilen.
9. Dokumentation, Aufbewahrung und Prüfplakette+
§ 17 Absatz 1 BetrSichV. Aufzeichnungen über Prüfungen an überwachungsbedürftigen Anlagen sind über die gesamte Verwendungsdauer der Anlage aufzubewahren und der Behörde auf Verlangen vorzulegen. Die verbreitete Angabe „bis zur nächsten Prüfung“ betrifft Arbeitsmittel, nicht Aufzugsanlagen. Die Aufbewahrung darf elektronisch erfolgen; ein Papierordner ist nicht verlangt. An der Anlage muss die aktuelle Prüfplakette angebracht sein. Nachweis: die Sammlung selbst, vollständig und je Anlage auffindbar.
10. Melde- und Anzeigepflichten+
§ 19 BetrSichV. Anzuzeigen sind Schadensfälle, bei denen Bauteile versagt haben. Das schließt Fangvorgänge ohne Personenschaden ausdrücklich ein. Diese Pflicht wird im Bestand am häufigsten übersehen, weil ohne Verletzten intuitiv niemand an eine Meldung denkt. Die Verordnung fragt aber nicht nach Verletzten, sondern nach Versagen. Nachweis: Anzeige an die Behörde mit Datum, interner Vorgang mit Ursachenanalyse.
11. Angrenzende Pflichten+
Arbeitsstättenrecht für Zugänge, Beleuchtung und Fluchtwege. Brandschutz und Feuerwehraufzüge nach Anhang 3 der TRBS 3121. Wasserhaushaltsrecht und AwSV bei hydraulischen Anlagen. Barrierefreiheit nach Landesbauordnung und DIN 18040. Datenschutz bei Kamera- und Sprechverbindungen. Schachtentrauchung.
Der Pflichtenkalender: was ist wie oft fällig
Diese Tabelle beantwortet die Alltagsfrage. Sie ist der Teil dieser Seite, den Sie ausdrucken sollten.
| Pflicht | Wie oft (Soll) | Rechtsgrundlage | Wer macht es |
|---|---|---|---|
| ZÜS-Hauptprüfung | höchstens alle 24 Monate | § 16 BetrSichV, Anhang 2 Abschnitt 2, TRBS 1201 Teil 4 | ZÜS |
| ZÜS-Zwischenprüfung | etwa in der Mitte zwischen zwei Hauptprüfungen | § 16 BetrSichV, Anhang 2 Abschnitt 2 | ZÜS |
| Kontrolle auf offensichtliche Mängel | keine gesetzliche Frist, anlagenscharf herzuleiten | Anhang 1 Nr. 4.6 BetrSichV, TRBS 3121 | benannte, anlagenspezifisch unterwiesene Person |
| Wartung | 1 bis 6 mal pro Jahr, festgelegt durch den Betreiber | § 10 BetrSichV, DIN EN 13015, Herstellervorgabe | Wartungsunternehmen |
| Notruf-Testruf | selbsttätig, höchstens alle 3 Tage (72 Stunden), von der Notrufzentrale ausgewertet und dokumentiert | DIN EN 81-28 (Norm, nicht staatliches Regelwerk) | das Notrufsystem selbst, Gegenstelle ständig besetzt |
| Personenbefreiung | ständig sicherzustellen, Richtwert 30 Minuten von der Meldung bis zum Eintreffen | TRBS 3121 | Notdienst der Gegenstelle oder unterwiesene Personen vor Ort |
| Unterweisung der beauftragten Person | vor erstmaliger Aufgabe, bei Änderungen, in der Praxis mindestens jährlich wiederholt | § 12 ArbSchG, DGUV Vorschrift 1 § 4, TRBS 3121 | Betreiber, oft ausgeführt durch Fachfirma |
| Gefährdungsbeurteilung überprüfen | keine feste Frist, Pflicht bei Anlass, gelebte Praxis Review alle 3 bis 5 Jahre | § 3 BetrSichV, §§ 5 und 6 ArbSchG | Betreiber, fachlich unterstützt |
| Notfallplan aktuell halten | laufend, bei jeder Änderung von Kontaktdaten | TRBS 3121, Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV | Betreiber |
| Prüfplakette und Dokumentation | laufend, Aufzeichnungen über die gesamte Verwendungsdauer der Anlage, elektronisch zulässig | § 17 Absatz 1 BetrSichV | Betreiber |
| Feuerwehraufzüge zusätzlich | regelmäßige Funktionsprüfung inklusive Brandmeldeanbindung und Ersatzstrom | Anhang 3 TRBS 3121 | Betreiber mit Fachfirma |
Die Anlässe, die eine Gefährdungsbeurteilung erzwingen
Das Gesetz nennt für die Überprüfung der Gefährdungsbeurteilung keine Frist. Wer eine behauptet, erfindet sie. Verpflichtend ist die Überarbeitung bei Anlass, und diese Anlässe sind sehr konkret: jede prüfpflichtige oder sonstige Änderung an der Anlage, jeder Unfall und jedes Bauteilversagen, auffällige Mängel aus ZÜS-Prüfungen oder aus der Funktionskontrolle, geänderte Nutzung des Gebäudes und geändertes Regelwerk.
Weil diese Anlässe im Alltag zuverlässig übersehen werden, hat sich in der Praxis ein terminierter Review durchgesetzt. Liegt bereits eine Gefährdungsbeurteilung vor und ändert sich nichts an Anlage und Nutzung, ist ein Turnus von drei bis fünf Jahren üblich und ausreichend. Das ist keine Rechtspflicht, aber die einzige Methode, mit der die Anlassprüfung nicht systematisch verpasst wird.
Wie oft ist „regelmäßig“?
Für die Kontrolle auf offensichtliche Mängel gibt es keine gesetzliche Frist. Der Betreiber legt sie fest und muss sie begründen können.
Das ist die am häufigsten gestellte und am schlechtesten beantwortete Frage im Aufzugsbetrieb. In der Fachliteratur kursiert als Richtwert die wöchentliche Kontrolle. Hier liegt ein echtes Problem, das ehrlicherweise benannt werden muss: Eine wöchentliche Kontrolle ist für ein Krankenhaus mit stark frequentierten Bettenaufzügen angemessen. Für ein Wohnhaus mit vier Haltestellen und dreißig Bewohnern ist sie unverhältnismäßig, und sie wird deshalb in der Praxis auch nicht durchgeführt. Ein pauschaler Richtwert, den niemand einhält, schützt niemanden.
Der belastbare Weg ist deshalb nicht die pauschale Frist, sondern die begründete Herleitung aus der tatsächlichen Nutzung.
Gebäudeart auswählen, Größe eingeben, fertig. Sie erhalten Kontrollintervall, Wartungshäufigkeit und die Begründung zum Übernehmen.
Der Kern in einem Satz: Eine Aufsichtsbehörde oder ein Gericht fragt im Ernstfall nicht, ob Sie die eine richtige Frist getroffen haben. Gefragt wird, ob Sie eine Frist festgelegt, nachvollziehbar begründet und dann auch eingehalten haben. Eine begründete monatliche Kontrolle ist deutlich stärker als eine unbegründete wöchentliche, die dreimal im Jahr ausgefallen ist.
Die fünf Pflichten, die im Bestand am häufigsten fehlen
Dieser Abschnitt beschreibt keine Theorie, sondern das, was in der Praxis regelmäßig auffällt.
Die jährliche Wiederholungsunterweisung. Die Erstunterweisung erfolgt bei der Benennung der beauftragten Person fast immer. Die Wiederholung ist nirgends terminiert und wird deshalb fast überall vergessen. Sie ist der billigste Nachweis im ganzen Katalog und der am häufigsten fehlende.
Die Anzeige von Fangvorgängen ohne Personenschaden. Die Fangvorrichtung hat ausgelöst, niemand ist verletzt, die Anlage läuft wieder. Gemeldet wird nichts, weil intuitiv kein Anlass besteht. § 19 BetrSichV fragt aber nach dem Versagen von Bauteilen, nicht nach Verletzten.
Die Dokumentation der Kontrollen. Die Kontrolle wird oft irgendwie mitgemacht, wenn der Hausmeister ohnehin im Haus ist. Nur eben nicht nach Checkliste und fast nie mit Datum und Unterschrift. Im Streitfall ist genau diese Lücke das Problem, nicht die Kontrolle selbst.
Der Testrufnachweis. Das Notrufsystem prüft sich selbst, die Gegenstelle protokolliert das, und der Betreiber sieht diese Protokolle nie. Bis er sie braucht. Lassen Sie sich die Testrufdokumentation regelmäßig zusenden, mindestens quartalsweise. Sie zahlen ohnehin dafür.
Die Nachverfolgung von Mängelfristen. Der ZÜS-Prüftermin wird meist von der ZÜS selbst erinnert und deshalb selten verpasst. Kritisch sind die Fristen, die aus dem Prüfbericht folgen. Erhebliche Mängel führen zu einer Nachprüfung mit gesetzter Frist, und diese Frist verfolgt in vielen Häusern niemand systematisch.
Die drei Mängelklassen und was sie auslösen
| Klasse | Konsequenz |
|---|---|
| Geringfügiger Mangel | Behebung im normalen Betrieb, keine harte Frist. Ab mehr als fünf geringfügigen Mängeln kann eine Nachprüffrist entstehen. |
| Erheblicher Mangel | Nachprüfung mit gesetzter Frist. Beispiel aus einem realen Bericht: „Die Tragmittel rosten und sind ablegereif.“ |
| Gefährlicher Mangel | Sofortige Maßnahmen bis hin zur Stilllegung, ohne Frist. |
Ein realistisches Praxisproblem, das man kennen sollte: Bei erheblichen Mängeln kollidieren gesetzte Fristen regelmäßig mit Lieferzeiten für Ersatzteile. Das ist kein Verwaltungsversagen, sondern ein echtes Dilemma. Der einzige haftungssichere Umgang damit besteht darin, es zu dokumentieren: Wann wurde bestellt, welche Lieferzeit wurde zugesagt, welche Zwischenmaßnahme wurde getroffen, wann wurde die ZÜS informiert. Wer das sauber führt, steht auch bei überschrittener Frist deutlich besser da als jemand, der nichts vorweisen kann. Die Dokumentation verbessert allerdings nur die Beweislage, sie hebt die Ordnungswidrigkeit und mögliche Bußgelder nicht auf.
Was Sie fertig haben sollten, bevor jemand fragt
Der Aufwand entsteht selten in der laufenden Erfüllung. Er entsteht im Moment der Nachfrage.
Die typischen Auslöser sind eine Anfrage der Gewerbeaufsicht, ein Personenschaden, ein Versicherungsfall, ein Eigentümerwechsel oder eine Due Diligence beim Portfolioverkauf. In allen fünf Fällen wird dasselbe verlangt: die vollständigen Nachweise zu einer bestimmten Anlage, zu einem bestimmten Zeitpunkt, innerhalb weniger Tage.
In vielen Häusern dauert genau das mehrere Wochen, weil die Unterlagen bei drei oder vier verschiedenen Stellen liegen. Deshalb lohnt es sich, unabhängig von jedem Anlass einmal einen vollständigen Satz je Anlage anzulegen. Was hineingehört:
- die datierte Gefährdungsbeurteilung mit Nachweis des letzten Reviews
- alle ZÜS-Prüfbescheinigungen, mindestens die letzten beiden
- die Mängellisten samt Nachweis der Behebung und den Nachprüfprotokollen
- die schriftliche Benennung der beauftragten Person und deren Unterweisungsnachweise
- die ausgefüllten Checklisten der Kontrollen im laufenden Jahr
- die Wartungsnachweise mit Tätigkeiten, Datum und Person
- den aktuellen Wartungsvertrag samt Leistungsbeschreibung
- die Notruf-Testrufprotokolle und den Erreichbarkeitsnachweis der Gegenstelle
- den aktuellen Notfallplan
- die Herstellerdokumentation und Instandhaltungsanweisung
Der Aufwand für den ersten Satz liegt erfahrungsgemäß bei ein bis zwei Stunden pro Anlage, wenn man weiß, wo man suchen muss. Danach ist es Ablage.
Grenzen: was sich nicht digitalisieren und nicht delegieren lässt
Im Markt wird einiges versprochen, was nicht haltbar ist. Drei Klarstellungen.
Die Dokumentation bleibt, das Papier nicht. § 17 BetrSichV verlangt vollständige Aufzeichnungen über die gesamte Verwendungsdauer der Anlage, schreibt aber keine Papierform vor. Eine elektronische Führung ist zulässig, solange die Unterlagen vollständig, unverändert und auf Verlangen der Behörde vorlegbar sind. Ein physisches Aufzugsbuch an der Anlage ist verbreitete Praxis, keine Rechtspflicht.
Die Kontrolle bleibt körperlich. Von den zwölf Kontrollpunkten lassen sich einige sensorisch abbilden, insbesondere Haltegenauigkeit und Fahrkorbbeleuchtung, teilweise auch das Verhalten der Türverriegelungen. Freie Zugangswege, aufzugsfremde Gegenstände im Triebwerksraum, mechanische Beschädigungen, ein lesbarer Notfallplan und eine aktuelle Prüfplakette lassen sich nicht aus der Ferne feststellen. Der Nutzen elektronischer Überwachung liegt darin, die Kontrolle planbar, begründbar und nachweisbar zu machen. Er liegt nicht darin, die Begehung zu ersetzen.
Die ZÜS bleibt. Haupt- und Zwischenprüfung dürfen ausschließlich zugelassene Überwachungsstellen durchführen. Weder eine befähigte Person noch ein Sachverständiger noch die Wartungsfirma kann das übernehmen.
Häufige Fragen
Wie oft muss ein Aufzug geprüft werden?+
Die Hauptprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle ist höchstens alle 24 Monate fällig, die Zwischenprüfung etwa in der Mitte dieses Zeitraums. Effektiv steht damit jedes Jahr ein Prüftermin an. Aus der Gefährdungsbeurteilung kann sich eine kürzere Frist ergeben, niemals eine längere.
Wer haftet, wenn beim Aufzug etwas passiert?+
Der Betreiber. Er kann die Durchführung von Pflichten auf Property Manager, Wartungsfirmen oder Dienstleister übertragen, bleibt aber für sorgfältige Auswahl, Überwachung und Dokumentation verantwortlich.
Braucht man noch einen Aufzugswärter?+
Ja. Die TRBS 3121 in der seit 2025 geänderten Fassung benennt die beauftragte Person wieder ausdrücklich. Zwischen 2018 und 2025 war das anders, weshalb viele ältere Ratgeber das Gegenteil behaupten.
Wie viele Wartungen pro Jahr sind vorgeschrieben?+
Keine feste Zahl. Die BetrSichV verlangt, die Anlage in sicherem Zustand zu erhalten, und überlässt Umfang und Häufigkeit der Gefährdungsbeurteilung und der Herstellervorgabe. Marktüblich ist eine Bandbreite von einer bis sechs Wartungen pro Jahr. Das heißt nicht, dass Wartung entfallen darf: Kommt es zu einem Schaden und lässt sich keine regelmäßige, begründete Instandhaltung nachweisen, drohen dem Betreiber Bußgelder, zivilrechtliche Haftung, strafrechtliche Folgen wegen fahrlässiger Körperverletzung und Leistungskürzungen des Versicherers.
Muss ein Fangvorgang gemeldet werden, wenn niemand verletzt wurde?+
Ja. § 19 BetrSichV stellt auf das Versagen von Bauteilen ab, nicht auf Personenschäden.
Was passiert, wenn die Prüffrist überschritten wird?+
Die maximale Prüffrist von zwei Jahren kann der Betreiber nicht selbst verlängern, und auch die ZÜS kann dem nicht zustimmen. Eine Verlängerung ist nur auf Antrag bei der zuständigen Behörde möglich. Es gilt die Zweimonatsregel nach § 14 Absatz 5 BetrSichV: Eine wiederkehrende Prüfung gilt noch als fristgerecht, wenn sie spätestens zwei Monate nach dem Fälligkeitstermin durchgeführt wird. Wird die Frist inklusive dieser zwei Monate überschritten, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach § 22 BetrSichV beziehungsweise § 32 ÜAnlG, mit einem Bußgeldrahmen von je nach Quelle 25.000 bis 100.000 Euro. Kommt es zum Unfall, drohen zusätzlich die persönliche Haftung des Betreibers und die Leistungsverweigerung des Versicherers. Eine gute Dokumentation hilft bei der Beweislage, schützt aber nicht vor diesen Sanktionen.
Wer diese Pflichten nicht in Excel-Listen und E-Mail-Postfächern verwalten möchte, findet in der Plattform für Aufzugsmanagement von ASCENSORIX Fristen, Mängel, Dokumente und Angebotsprüfung an einer Stelle.
Rechtsgrundlagen. Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), insbesondere §§ 2, 3, 10, 14, 15, 16, 17, 19, 24, Anhang 1 Nummer 4 und Anhang 2 Abschnitt 2. Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), insbesondere §§ 5, 6, 12, 13 Absatz 2. Überwachungsbedürftige-Anlagen-Gesetz (ÜAnlG), insbesondere §§ 2, 4, 5. TRBS 3121 Betrieb von Aufzugsanlagen, Ausgabe Oktober 2018, GMBl 2018 S. 942 Nr. 49, geändert durch GMBl 2025 S. 137 Nr. 7 und GMBl 2025 S. 691 Nr. 32, insbesondere Abschnitte 3.1.2, 3.3.2 und Anhänge 1, 3, 4. TRBS 1201 Teil 4. DIN EN 81-20, 81-28, 81-50, 81-80, DIN EN 13015, DIN 31051, VDI 3810 Blatt 6, VDI 4705, VDI 6017.
Stand: 31. August 2026
Hinweis: Dieser Leitfaden ist eine Arbeitsgrundlage und keine Rechtsberatung. Verbindlich ist immer der Originaltext von BetrSichV, TRBS und den einschlägigen Normen. Konkrete Fristen und Pflichten hängen von Anlagentyp, Nutzung und Einstufung ab.
Autor: Dr.-Ing. Karsten Schönberger, über 20 Jahre Erfahrung in der Aufzugsbranche.
Änderungen: 31.08.2026 — Rechtsgrundlage der Gefährdungsbeurteilung auf § 4 ÜAnlG präzisiert, Aufbewahrungsfrist nach § 17 Absatz 1 BetrSichV korrigiert (gesamte Verwendungsdauer, elektronische Form zulässig), Testruf-Intervall nach DIN EN 81-28 ergänzt, Kurzfassung neu gefasst, Verweis auf die Seite zur Gefährdungsbeurteilung ergänzt. 16.08.2026 — Verweise auf die Seite zur Cybersicherheit ergänzt.